老百货三友商场以文创园的形象再次入市 主要功能为办公

自商改酒、商改办之后，文创园也成了老百货转型的一大方向。9月14日，北京商报记者走访东四看到，一座名为“雪莲·亮点”的文创园开始对外开放，而这里原本是老百货三友商场。曾以“纺织”为特色的三友商场历经一年改造，以文创园的形象再次入市，改造后的项目仍覆盖一些商业功能，但主要功能为办公。分析指出，文创园虽然是百货转型的一种可行性，但并非所有项目都适合改造成文创园，这对老百货的硬件以及设计团队有很高的要求。同时，改造文创园并不能短期实现项目盈利，仍需要专业团队的维持。

商业+办公

老百货也能变成文创园。北京商报记者走访发现，紧邻东四地铁站多了一座文创园区，而这个文创园区的前身正是2020年3月闭店的三友商场。改造后的文创园名为“雪莲·亮点”，外立面以落地玻璃元素为主，相比此前的老百货建筑通透了不少。同时，改造之后，该建筑体增加了不少绿植区域以及室外区域。

虽然目前还未有商户入驻，但整体项目规划中仍有商业功能。北京时尚控股集团相关负责人向北京商报记者表示，目前该项目还未有企业正式入驻，不过园区正处在密集招商阶段，预计年底前入驻企业签约率将达80%左右。同时，雪莲集团相关人员在现场向记者透露，该项目一层依旧以商业为主，引入一些轻食饮品店，其他区域则以办公为主，招一些文创、互联网相关企业入驻。

据介绍，雪莲·亮点文创园的建筑面积约9000平方米，内部容纳了办公空间、商业和展览等业态。其中，一层临街区域为商业配套;二至五层为办公空间。

转型文创园之前，三友商场是北京著名的纺织百货，该项目成立于1985年，主要面对的是中老年消费者。随着消费趋势的更迭，三友商场的经营品类从羊毛羊绒衫、羽绒服、针织内衣、床上用品、麻纺织品、丝绸、化妆品等逐渐压缩至羊毛羊绒衫、羽绒服、保暖内衣。

三友商场其实也并没有完全退出市场，北京商报记者在走访时看到，雪莲·亮点文创园正对面有一家店铺名为三友商场。文创园中的工作人员向记者表示，该三友商场正是原来三友商场清退之后剩下的自营门店。不过，记者在现场看到，现在的三友商场内部已经没有任何跟羊毛羊绒相关的产品，而是以床上用品为主。

文化转型成新风口

近几年，伴随“文化东城”建设，一些老百货、市场都在进行文化转型。

作为东城区首个文化金融主题园区，原来的世纪天鼎从商品批发市场改造成为了“天鼎218文创园”。据了解，天鼎218文创园总面积超过3万平方米，依旧保持原来的厂房结构，但相比此前批发市场的建筑形态，内部增加了一些绿化面积。在改造之前，世纪天鼎从2003年开始以商品交易市场经营为主，先后关停鞋城、百货商城和美容美发用品批发商城，才成为当前的天鼎218文创园。

同在东城区的红桥市场也经历多次转型，明确了文化转型方向。近一年来，红桥市场先后引入了中传品牌研究中心、新消费品牌孵化基地，同时，红桥市场还搭建了5G非遗文创直播基地，借助网红带货、视频营销等新手段，助力企业转型。红桥市场相关人员表示，红桥市场目前在推动第五次转型升级，实施“文化+”发展战略。

中国百货商业协会秘书长杨青松指出，老项目转型文创园，其实更多的是政策引导和鼓励，具体的扶持政策一般由省、市，甚至所在区域制定。虽然百货转型文创园是一种趋势，但真正适合转为文创园的只是一小部分商业体，至少所在城市或区域需要有一定生态环境，且交通便利。

贝壳研究院商业地产分析师郑中表示，百货商场由于建成时间较早，通常位于地理位置较好的地段。但随着传统的运营方式明显落后于时代，在电商的冲击下实体购物不再是人们生活的刚需，对位于核心区域的老旧百货直接进行改造翻新或许比转型更加迫在眉睫。文创园作为近期较为新颖并且受欢迎的产品，若运营得当，也可以作为百货转型的其中一个方向。

“在当下商业体量过剩，竞争激烈的背景下，传统百货面临巨大生存压力，一些老百货转型文创园是一种行之有效的手段，但值得注意的是，由于当下的传统百货设施老化，有些硬件条件与新型的业态匹配度不够，导致前期投入较大。”中国产业空间研究院主任潮成林指出。

面临价值重构

老项目改造成文创园后，想通过运营在短期收回成本是不现实的，但通过改造，改变项目经营现状，从而提升项目价值是可行的。

将老百货改造成为文创园并不容易。郑中表示，百货物业的外立面通常较为规整，室内空间分割均匀。如何在较为有限的规整空间内完全满足文创园租户的个性化装修需求，从而完成招商目标并实现营收，对改造设计团队而言是一个挑战。同时，杨青松指出，老百货具有一定的品牌和客流基础，场地位置相对较好，有一定的硬件条件，但不同的生意模式、不同的目标顾客，对经营管理者的创意性和服务性要求较高。

老项目改造后，将面临价值重构。“传统的写字楼相对于百货商业或文创园就简单多了，主要是‘租金+物管’收入。” 潮成林坦言。写字楼与文创园虽都依靠租金盘活，但文创园还可以考虑扣点收入、策展收入、服务收入、物业收入等，部分文创园区有孵化风投的能力，可通过投资方式获得更多的盈利机会。

潮成林也指出，文创园现阶段的主要收益模式是以租金或扣点方式，其短期内经营收益具有风险性。如果从盘活资产、提高项目价值出售的角度来看，通过改造，改善经营状况，可能会给项目带来不错的价值重构，但前提是项目改造获得成功。(记者 刘卓澜)

关键词： 三友商场 文创园 办公功能 价值重构