还剩4个月，房价将发生大变化！

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进入到7月中下旬之后，楼市装死躺平之下暗流涌动。

(资料图)

最明显的是政策端的变化。

7月21日以来，楼市的利好政策几乎一天一个爆点。

7月21日，会议提出在超大特大城市积极稳步实施城中村改造。

7月24日，关于房地产的表述发生重大变化。不提房住不炒，强调适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策。

7月26日，税务部门梳理几年以来税费优惠政策指引，涉及个人购房契税、增值税等优惠。

7月27日，住建部发话，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款认房不认贷等措施。

8月1日，央行提出指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。

8月3日郑州发布楼市新政15条。

8月4日南京出台南京楼市新政8条。

政策密度越来越高，从方向、指导再到细则，从上到下，从条线部门再到各个城市，在短短的10天时间开启了360度无死角的政策轰炸。

这一次救市和去年不太一样。

不太一样的地方，不在于政策密度，而在于政策等级和组合搭配。

去年的救市，特别像是一场淅淅沥沥的小雨，主要是各个城市各个条线体系的散兵作战。

郑州出台救市政策，是为了救郑州的楼市。

佛山、东莞两大城市宣布全域解除限购，是为了托底佛山、东莞的市场。

广州放松限价、差异化落户政策实施，一再在政策的边缘试探再试探，是为了寻找救市和保持房住不炒态度的平衡。

根据克尔瑞的统计，整个2022年全年，总共295个城市出台了595次房地产松绑政策。

但每个城市每个条线体系只是按照各自的理解做出判断，进而进行政策的出台，各自之间并没有严密的分工协作。

今年的救市，就像一场百团大战。

从顶端发起，自上而下，有组织有节奏有目的有配合的系统性的去为楼市托底。

这一次仅仅限于行政性的楼市政策调整，而是工具箱里的财政、货币多种工具组合搭配着往外拿。

目的，不仅仅限于楼市托底，还在于托底楼市背后的经济。

2

从现在的楼市数据来看，市场对政策的反应并没有想象的那么热烈。

这个可以拿郑州出台15条新政的市场反应就可以来例证。

郑州出台了15条楼市新政，有媒体出来爆料说政策出台之后24小时之内挂牌量激增。但这这个说法并不真实。

市场真实的反应是成交量价并没有发生多大的变化。

新房和二手房成交量依然延续之前底部摩擦的走势，新房成交网签7月末最后一周冲到2460套之后，又在8月初的最后一周回到了1271套的正常水平。

这个结果其实可以预料到。

因为作为一个弱势的区域楼市，郑州的楼市政策在新政出台之前就已经比较宽松。所以再度行政性的宽松政策对于市场的支撑寥寥。

真正对行政性楼市政策松绑有反应的是一线城市，比如深圳楼市。

深圳到现在实时性的限购松绑政策并没有出台，只是在双证房合一、二手房指导价放松等边缘性政策上做了调整。

但随着一再的政策吹风，深圳的限购、限贷、税费优惠等政策有了预期。

最近被压抑将近3年的深圳楼市最近有了一些微妙的变化。

有些深圳业主的心态开始硬了起来。

比如深圳湾一套177㎡的双证房，业主原来报价2300万，政策吹风之后，返价到2400万。

有的业主将挂牌房源进行下架，计划等到政策利好实际落地之后再做考虑。

之前一再观望的买家，现在拍板速度开始加快，不再像6-7月份采取熬鹰政策，死命压价。

这些都是市场在当下发生的微妙变化。

不同的城市需要的政策力度不同。如果想要达到全国楼市的普遍性回暖，政策端还需要加大火力。

究竟政策需要出到什么程度楼市才能出现明显的回暖和上扬？

这个可以参考下2015-2016年那波救市。

2015-2016年救市，起到主要作用的是这四个政策。

第一个，棚改货币化。

第二个，全面降首付。

第三个，多次降息。

第四个，多次降准。

降息降准，增加货币流动性，让货币的水量更大。

棚改货币化，给多余出来的水开挖了一条流向房地产行业的渠道。

全面降首付，打开了房地产行业购买力的枷锁。

以上三个连在一起，形成了房地产行业救市的一条完整的逻辑。

大家自行对比一下现在的政策力度就知道，接下来的政策之路还需要走下去。

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坦白来说，我看好这次的救市。

这一次的救市，别管走出的姿势怎么样，但最后一定会形成新一轮楼市的回暖。

看好的原因很简单，因为这次是自上而下。

话只能说到这里，更加具体的我会放到私密群直播里讲，大家先自行揣摩这里面的用意。

虽然现在还没有特别具体的细则出台，没有特别重磅的政策利好释放，但是相信它在路上。

该来的政策会一个个到来，一个政策不行来两个，两个不行来三个。

除了行政性的楼市松绑政策，还会有降准降息，货币化安置的落地……

你能想到的，或者想不到的，只要对楼市，对经济有效的政策都有可能出台。

这是抛开市场噪音，笃定有一轮回暖的原因。

我知道肯定会有人说，现在楼市遇到的难题和2015-2016年差别非常大。

民营房企的频频暴雷和规模缩水，已经高达63.5%的居民部门杠杆，市场信心和预期发生的变化……

以上种种，都会影响到此轮楼市回暖的进程。也会造成此轮楼市回暖和2015-2016年的楼市之间存在巨大差异。

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